Dezember 8, 2022

Grundstücks- und Immobilienmarkt: Gutachterausschuss wird 40 Jahre alt

Wie hoch sind die Boden- und Immobilienpreise in Bocholt? Wie entwickelt sich der Grundstücksmarkt? Fundierte Auskunft darüber gibt der Gutachterausschuss der Stadt Bocholt, ein als Einrichtung des Landes NRW neutrales, von der Stadt Bocholt als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Es wird jetzt 40 Jahre alt. Ein Blick zurück.
Mit dem Bundesbaugesetzbuch von 1960 wurden in Deutschland die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gebildet. Zu diesem Zeitpunkt wurde die sogenannte Preisstoppverordnung von 1936 in Gänze aufgehoben, sodass auch für unbebaute Grundstücke ein freier Markt entstand. Es bedurfte einer Stelle, die für Transparenz sorgt, unabhängig Auskunft über die Verhältnisse am Bodenmarkt gibt und im Einzelfall Gutachten über den (Verkehrs-)Wert von Grundstücken erstellt.

Dies war die Geburtsstunde der Gutachterausschüsse. Die Einrichtung eines unabhängigen und an fachliche Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium war etwas völlig Neues und zumindest in Europa einzigartig. In Bocholt wurde zum 1. Oktober 1961 ein Ausschuss für das alte Stadtgebiet und das ehemalige Amt Liedern-Werth gebildet.
1981 wieder kreisunabhängig

Im Zuge der kommunalen Gebietsreform wurde die Zuständigkeit des Gutachterausschusses im Jahr 1975 dem Gutachterausschuss des Kreises Borken übertragen. Am 1. Januar 1981 trat die Gutachterausschussverordnung NRW in Kraft, wonach auch große kreisangehörige Städte eigene Gutachterausschüsse bilden können. So wurde zum 1. Juli 1981 ein eigener Ausschuss für das heutige Stadtgebiet von Bocholt eingerichtet, der seither die Bezeichnung „Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bocholt“ trägt. Der Ausschuss bestand damals aus zehn Mitgliedern: Bernd Becker als Vorsitzenden, Paul Overbeck (Stv.), Albert Driesen (stellvertretender Vorsitzender und ehrenamtlicher Gutachter) sowie den ehrenamtlichen Gutachtern Hans-Jürgen Gildhuis, Heinz Leson, Wilfried Quinke, Josef Schmidt, Gottfried Voth, Bernhard Weikamp und Hans Wiegrink. Gildhuis unterstützt seit nunmehr 40 Jahren den Ausschuss mit seinem Sachverstand und seiner Expertise.

Die wichtigste Datengrundlage des Gutachterausschusses ist seit jeher die Kaufpreissammlung. Jeder notariell beurkundete Vertrag über bebaute oder unbebaute Grundstücke sowie über Miteigentumsanteile oder Erbbaurechte ist dem zuständigen Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Kathrin Joormann, Vorsitzende des Gutachterausschusses erklärt, dass der Gutachterausschuss damit die einzige Stelle ist, die über eine vollständige Abbildung des Grundstücksmarktes verfügt.
1981 wurde diese Kaufpreissammlung in einem aufwändigen Lochkartensystem geführt, die wichtigsten Daten des Kaufvertrages wurden händisch erfasst. Heutzutage erfolgt die Führung der Kaufpreissammlung digital. Eine speziell darauf ausgerichtete Software ermöglicht eine komfortable und differenzierte Auswertung der verschiedenen Teilmärkte.
Kaufverträge erfasst und ausgewertet

Auf Grundlage der Kaufpreissammlung werden dem Marktteilnehmer u.a. Boden- und Immobilienrichtwerte, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sowie Grundstücksmarktberichte zur Verfügung gestellt. Der Grundstücksmarktbericht stellt eine Übersicht über das gesamte tatsächliche Geschehen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt dar, er gibt die Jahresumsätze insgesamt wieder und bildet Durchschnittspreise verschiedener Teilmärkte sowie die für die Wertermittlung erforderlichen Daten der Wertermittlung ab. Jährlich registriert der Gutachterausschuss zwischen 800 und 900 Kaufverträgen, das Umsatzvolumen betrug im Jahr 2020 rd. 262 Millionen Euro.
Im Jahr 1982 wurde erstmalig ein Grundstücksmarktbericht mit 7 Seiten und 4 Grafiken veröffentlicht. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht ist mit rd. 90 Seiten wesentlich umfangreicher.

Die Arbeitsweise hat sich in den letzten 40 Jahren stark verändert, die Aufgaben sind umfangreicher geworden. Geschäftsstellenleiter Jörg Böcker erläutert: „Das Ziel Grundstücksmarkttransparenz zu schaffen ist seit jeher gleichgeblieben. Dies ist gerade auch jetzt, in Zeiten sehr dynamischer Kaufpreisentwicklungen, besonders wichtig.“ Viele notwendige Informationen sind durch die Digitalisierung leichter abrufbar, dies betrifft sowohl die Angaben, die der Gutachterausschuss für seine Arbeit benötigt als auch die Daten, die er selbst bereitstellt. So nutzen heute Fachleute und Laien ganz selbstverständlich das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS.NRW) um jederzeit kostenfrei die Produkte des Gutachterausschusses wie die Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht mit wesentlichen Aussagen zum Grundstücksmarkt abzurufen.
Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Erstattung von Verkehrswertgutachten über bebaute und unbebaute Grundstücke. Für die Beschlussfassung wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und stellvertretenden Vorsitzenden sowie mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. In welcher Konstellation der Gutachterausschuss zusammenkommt, ist abhängig vom Bewertungsobjekt. Durch die interdisziplinäre Besetzung ist je nach Bewertungsfall der jeweilige Experte hinzuziehen.
Der heutige Gutachterausschuss besteht aus der Vorsitzenden Kathrin Joormann, der stellvertretenden Vorsitzenden Christina Roters, den stellvertretenden Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern Karl-Peter Theis und Hans-Jürgen Gildhuis sowie den ehrenamtlichen Gutachtern Cäcilia Eing, Stefan Elbers, Heinz Fischer, Peter Hardeweg, Nicole Johann, Hendrik Pross und Nico Wolbring sowie der Vertreterin und dem Vertreter vom Finanzamt,Erika Frerick und Markus Tücking.

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