Probleme, Pech und Pannen – die EWIBO und das Bauen

Probleme, Pech und Pannen – die EWIBO und das Bauen
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Von BERTHOLD BLESENKEMPER

Geplant war eine echte Vorzeigesiedlung (siehe kleines Bild). 84 moderne Sozialwohnungen inklusive Quartierszentrum und Kindergarten hatte die EWIBO auf dem Gelände der ehemaligen Stadtgärtnerei am Heutingsweg bauen wollen. Es sollte der viel beachtete Einstieg der städtischen Tochtergesellschaft in eine neue Zukunft als kommunale Wohnungsbaugesellschaft werden. Vier Jahre später zeugen nur noch einige vom Wind zerzauste Flatterbänder und verwaiste Baustraßen auf dem freigeräumten Gelände (großes Bild) von den guten Absichten. Bürgermeister Thomas Kerkhoff hat – wie berichtet – nach Ermittlungen der Staatsanwaltschaft bei der EWIBO sowie einigen von deren Vereins- und Firmen-Ausgründungen Rücksprache gehalten mit einer Anwaltskanzlei, die einschlägige Erfahrungen sowohl im Kommunalrecht wie offenbar auch bei der Entwicklung von Immobilienprojekten hat. In der Folge stoppte der neue Verwaltungschef das Projekt Heutingsweg umgehend. Nach Einschätzung von Immobilienfachleuten in Bocholt tat er das nicht zuletzt wohl deshalb, weil die Vorzeigesiedlung der Stadt und ihre Steuerzahler unverhältnismäßig teuer zu stehen gekommen wäre.

Nach Kostensteigerungen Rostift angesetzt

Zur Vorgeschichte: 2017 hatten die Planungen für die Wohnanlage am Heutingsweg begonnen. Zwei Jahre später der erste Rückschlag. Die Kostenschätzungen eines Fachplaners für technische Anlagen war deutlich höher ausgefallen als die ursprünglichen Prognosen des Architekten. Um den vom Rat vorgegebenen Kostenrahmen dennoch einhalten zu können, wurde der Rotstift angesetzt. Zunächst wurden die Tiefgarage und die Keller gestrichen. Gleichzeitig verkleinerte man Wohnungen und duplizierte planerisch Gebäude statt sie individuell zu gestalten. Das machte die ganze Sache spürbar günstiger. Die Änderungen kosteten allerdings viel Zeit.

Währenddessen wurde Bauen allgemein durch die jährlichen Steigerungen des Preisindexes immer teurer. Außerdem vergab die EWIBO offenbar alle Planungsarbeiten, die Erstellung von Nachweisen, die Zusammenstellen der Vergabeunterlagen, die Bauaufsicht und, und, und mangels noch fehlender eigener Kompetenzen im Bereich Wohnungsbau an Fremdfirmen. Für eine in der Branche übliche eigene Wertschöpfung bei der Erstellung der Wohnungen blieb wenig übrig. Kurzum: Am Ende musste die städtische Tochter trotz aller vorherigen Streichungen und Einsparungen doch wieder mit geschätzt 28 Millionen Euro Gesamtkosten kalkulieren.

Fördermittel auf der Kippe

Damit nicht genug: Plötzlich drohte ein großer Teil der staatlichen Förderung in Höhe von 12 Millionen Euro und damit ein wichtiger Teil der Gesamtfinanzierung wegzubrechen. Grund: Die EWIBO hatte für den geplanten, 100prozentigen sozialen Wohnungsbau am Heutingsweg ein Mixed aus direkter und so genannter „mittelbarer“ Förderung gewählt. Ein solches Mischmodell funktioniert beispielhaft wie folgt: Von 100 Prozent Sozialwohnungen werden nur 60 Prozent an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermietet. Die anderen 40 Prozent Mieter mit Wohnberechtigungsschein werden auf qualitativ meist deutlich weniger wertige Bestandswohnungen in der Stadt verteilt. Diese Altbestände werden dann in Sozialwohnungen umetikettiert und man beantragt für sie eine staatliche Förderung. Diese Förderung fließt anschließend aber nicht etwa unmittelbar in die Altbestände, sondern eben “mittelbar” in die Neubausiedlung, die jetzt plötzlich – weil ja 40 Prozent der Sozialbindung inzwischen an den alten Bestandswohnungen haftet – zu 40 Prozent “bindungslos” ist. Das erlaubt es, diese 40 Prozent neuen Wohnungen auf dem freiem Markt zu höheren Preisen und mit deutlich mehr Rendite zu vermieten.

Das Mischmodell ist ein durchaus übliches Verfahren, wie eine Expertin für Wohnungsbauförderung Made in Bocholt bestätigt. Denn auf diese Weise soll eine so genannte “Ghettobildung” in neuen, öffentlichen geförderten Vierteln verhindert werden. Allerdings sei der von der EWIBO gewählte sehr hohe Anteil der „mittelbaren“ Förderung und das gänzliche Fehlen eines Wohnungsanteils mit freier Finanzierung eher selten. Denn für die am Heutingsweg  gewählte 100prozentige  Förderung benötigte man entsprechend viele und vor allem für Mieter mit Wohnberechtigungsschein sofort beziehbare Bestandswohnungen. Die aber gab es in Bocholt schon seit Jahren nicht mehr. Die meisten Wohnungen waren fest vermietet. Und die Bewohner dachten gar nicht daran, ihre Domizile zu räumen, um Platz zu machen für eine Umwandlung in Sozialwohnungen und neue Mieter mit Wohnberechtigungsschein. Damit aber war die komplette EWIBO-Finazierungsstrategie endgültig gescheitert.  In der Not beschloss der Aufsichtsrat, 40 Prozent der Wohnungen am Heutingsweg (später sogar 50 Prozent) gar nicht erst als Sozialwohnungen ausweisen zu lassen, sondern frei zu finanzieren und sich das Geld anschließend über die höhere Rendite wieder zurückzuholen.

Eigenkapital der EWIBO für freie Finanzierung zu gering

Von da an gab es ein zusätzliches, gravierendes Problem. Für den hohen Anteil einer freien Finanzierung reichte das Eigenkapital der EWIBO  nicht aus. Ursprünglich hatte die gemeinnützig und mildtätig arbeitende städtische Tochter 2,5 Millionen Euro an liquiden Mitteln aus den Gewinnen der Flüchtlingsbetreuung in das Projekt investieren und den Rest über 12 Millionen Euro Förderdarlehen, Tilgungsnachlässe und so genannte Weiterleitungsdarlehen der Stadt Bocholt finanzieren wollen. Nun aber, da plötzlich 50 Prozent der Wohnungen selbst finanziert werden musste, ging die ursprüngliche Kalkulation nicht mehr auf. Das städtische Tochterunternehmen brauchte dringend mehr Eigenkapital und suchte Hilfe beim Aufsichtsrat.

In der Folge kam es am 9. Oktober 2019 zu der wohl denkwürdigsten Ratssitzung seit Jahrzehnten. Unter Umgehung sämtlicher Fachausschüsse brachte der damalige Kämmerer Kai Elsweier als „geborenes“ Mitglied des EWIBO-Aufsichtsrates kurzfristig eine Eigenkapitalaufstockung der EWIBO in Höhe von fünf Millionen Euro unmittelbar in die Stadtverordnetenversammlung ein. Die kleineren Parteien, die keinen Platz im EWIBO-Aufsichtsrat hatten und über die wahren Hintergründe nur unzureichend  informiert wurden, wollten nicht mitmachen. Stadtbaurat Daniel Zöhler stellte sich sogar ganz offen gegen eine Kapitalaufstockung. „Die derzeitigen Erfahrungen der Bauverwaltung mit der EWIBO als Bauunternehmen führen hier nicht zu der Ansicht, dass die geplante weitreichende Beauftragung zur schnellen Herstellung von bezahlbarem Wohnraum in nennenswerten Umfang beitragen kann“, meinte das Mitglied des Verwaltungsvorstandes damals zur Begründung. Die Mehrheit der Stadtverordneten ignorierte seiner Fachmeinung jedoch und stimmte ohne weitere Nachfrage der Kapitalaufstockung zu.

Damit schien der Weg endgültig frei zu sein für das jetzt allerdings nur noch 50-prozentige Sozialbau-Projekt Heutingsweg. Am 24. August 2020 kündigte die EWIBO öffentlich an endlich beginnen zu wollen. Anfang 2021 sollten die ersten Hochbauten stehen. Und wieder konnte die Gesellschaft nicht Wort halten. Jertzt bereitete dem städtischen Tochterunternehmen offenbar die Ausschreibung Probleme. Die EWIBO hatte nach Informationen von Made in Bocholt die Losgrößen derart umfangreich gestaltet, dass sich heimische Handwerker vielfach nicht in der Lage sahen, die Aufgaben zu erfüllen. „Dann hätte ich alle Mitarbeiter meines Unternehmens nur noch am Heutingsweg einsetzen und alle anderen Kunden aufgeben müssen“, berichtet ein Unternehmer, der nicht genannt werden möchte. Daraufhin wurde versucht, Handwerker-Arbeitsgemeinschaften zu gründen und gemeinsam ans Werk zu gehen. Auch das gestaltete sich schwierig.

Bürgermeister Kerkhoff stoppt das Projekt

Zwischenzeitlich schneite Anfang März 2021 die Staatsanwaltschaft ins Haus. Ob deren Ermittlungen bei der EWIBO sowie deren Vereins- und Firmenausgründungen ursächlich etwas mit dem Projekt Heutingsweg zu tun haben, ist nicht bekannt und wohl auch nicht wahrscheinlich. Auffällig ist allerdings, dass Bürgermeister Thomas Kerkhoff die Pläne der EWIBO am Heutingsweg abrupt stoppte, nachdem er zuvor die Rechtsanwaltskanzlei Wolter & Hoppenberg aus Hamm eingeschaltet hatte. Deren Experten sind nicht nur auf Fragen im Kommunalrecht und in der Kommunalwirtschaft spezialisiert, sondern parallel auch für die Pyramis Immobilien Entwicklungs GmbH tätig und erfahren in Sachen Entwicklung von Bauprojekten.

DOSSIER

Nachfolgend eine Auswahl mit Berichten von Made in Bocholt zu den Verflechtungen innerhalb des Konzerns Stadt

Der Konzern – Über die massiv wettbewerbsverzerrenden Methoden der Stadt Bocholt

Spitzname „Krake“ – Über die EWIBO und Co.

EWIBO als ultimative Allzweckfirma: Mehr Gefahr als Chance für Bocholt!

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